マンション大規模修繕と建築基準法の関係とは？

マンションの大規模修繕工事は、建物の寿命を延ばし、資産価値を維持するために欠かせないものです。
しかし、その工事内容や手続きには、建築基準法をはじめとする様々な法律が関わっており、複雑な点が少なくありません。
特に、管理組合関係者やオーナー様にとっては、法的な側面を正しく理解することが重要です。
今回は、大規模修繕と建築基準法の関係について、分かりやすく解説します。

大規模修繕と建築基準法の関係を解説

建築基準法における大規模修繕の定義とは

現行の建築基準法では、大規模修繕を「建築物の主要構造部の一種以上について行う過半の修繕」と定義しています。​
主要構造部とは、壁、柱、床、はり、屋根、階段などを指し、間仕切り壁や一部の階段などは除かれます。
​つまり、主要構造部の半分以上を修繕する工事が、大規模修繕に該当します。

主要構造部とそうでない部分の違い

主要構造部は、建物の構造上重要な部分を指し、建物の強度や安定性を保つ上で不可欠な要素です。
一方、主要構造部以外のパーツは、建物の機能や居住性を高める役割を担いますが、建物の構造そのものには直接関与しません。
大規模修繕においては、主要構造部の修繕は特に重要視され、適切な工事を行う必要があります。
また、2025年4月より、建築基準法の改正が施行されます。​この改正により、従来「4号建築物」とされていた2階建ての建物が「新2号建築物」に分類されることとなりました。
​これに伴い、新2号建築物における大規模な修繕や模様替え、いわゆるスケルトンリフォームを行う際には、確認申請が必要となります。​
具体的には、主要構造部（壁、柱、床、梁、屋根、階段）の50％を超える修繕工事等を行う場合が該当します。

大規模修繕工事における確認申請の必要性

大規模修繕工事では、建築基準法に適合しているかを確認するための「確認申請」が必要となる場合があります。
確認申請は、工事の安全性や法令遵守を確認するための重要な手続きです。
確認申請が必要な工事とそうでない工事は、修繕内容によって異なり、判断が難しいケースもあります。
専門家への相談が推奨されます。

区分所有法と大規模修繕工事の関係

区分所有法は、マンションなどの共同住宅における共有部分の管理や修繕に関するルールを定めた法律です。
大規模修繕工事を行う際には、区分所有者の合意形成が不可欠であり、区分所有法に基づいた手続きが必要になります。
特に、工事内容によっては、区分所有者や議決権の一定割合以上の同意が必要となる場合があります。
一方で、2025年中に、区分所有法の改正が予定されています。​
現行のルールでは、大規模修繕の内容によっては「住民の75％以上の賛成」が必要となる場合がありますが、総会の出席率が低いことから、必要な賛成を得られず修繕計画が難航するケースが指摘されています。​
この問題を解消するため、改正後は決議方法が緩和され、修繕計画の決定が容易になる見込みです。

大規模修繕での建築基準法に則った適切な手続きと注意点

工事着手前の確認事項

工事着手前に、建築基準法の規定、確認申請の必要性、区分所有者の合意状況などを確認する必要があります。
また、工事内容や費用、工期についても、事前に明確にしておくことが重要です。
不明な点は、専門家へ相談することをお勧めします。

トラブル回避のための対策

トラブルを回避するためには、工事契約書の内容をしっかりと確認し、工事中の進捗状況を定期的に確認することが重要です。
また、工事中に問題が発生した場合は、速やかに施工会社に連絡し、対応を求める必要があります。

建築基準法違反によるリスクと罰則

建築基準法に違反した場合は、工事の停止命令や罰金などの行政処分を受ける可能性があります。
最悪の場合、建物の解体命令が出されるケースもあります。
法令遵守を徹底し、安全で安心できる大規模修繕工事を行うことが重要です。

まとめ

大規模修繕工事は、建築基準法をはじめとする様々な法律に則って行われる必要があるため、専門知識が必要となります。
今回は、建築基準法における大規模修繕の定義、主要構造部とそうでない部分の違い、確認申請の必要性、区分所有法との関係、そして工事着手前の確認事項、施工業者選定、トラブル回避策、法令違反のリスクなどを解説しました。
これらの情報を参考に、安全で円滑な大規模修繕工事の実施に役立ててください。
不明な点は、専門家にご相談ください。
法令遵守は、建物の安全と資産価値を守る上で非常に重要です。